Dnes bych se rád trochu rozepsal o vlastních prostředcích klienta, a hlavně o tom, jaké mohou nastat situace při vyřizování hypotečního úvěrů.
Na úvod trochu teorie o vlastních zdrojích.
Nová pravidla ČNB, která platí od 1.4.2022 jasně stanovují, že:
- klienti do 36 let musí mít 10 % vlastních prostředků
- klienti nad 36 let musí disponovat dokonce 20 % vlastních prostředků
Banka vždy financuje tzv. investiční záměr (kupní cenu) klienta a klient musí vždy prokázat, že má finance na celý tento investiční záměr. To tedy znamená, že pokud je investičním záměrem koupě nemovitosti za cenu 4 000 000 Kč, je třeba, aby klient měl z vlastních prostředků našetřeno 400 000 Kč (do 36 let), nebo 800 000 Kč (nad 36). Pokud tedy klient kupuje nemovitost za 4 000 000 Kč, banka hypotéku vyčerpá – tedy převede na účet dle kupní smlouvy – až po zaplacení vlastních prostředků.
Jak banky vlastní zdroje charakterizují?
Vlastní zdroje musí být skutečně vlastní prostředky klienta, nikoliv žádné jiné úvěry (např. spotřebitelské či úvěry ze stavebního spoření). Nesmí se přitom jednat ani o půjčky od rodiny nebo přátel. Klient vždy musí prokázat, že se skutečně jedná o jeho naspořené vlastní zdroje, jejichž původ chce banka před vyčerpáním hypotéky znát.
Co se stane, když odhadní cena vyjde nižší než kupní cena?
V tomto nemilém případě je jasné, že klient dostane menší hypotéku a musí tedy dát více z vlastních prostředků.
Tedy pokud by odhad vyšel místo 4 000 000 Kč jen 3 500 000 Kč, musí klient u hypotečního úvěru ve výši 90 % sám zaplatit alespoň 850 000 Kč, u hypotéky ve výši 80 % (nad 36 let) dokonce 1 200 000 Kč.
Stanovení odhadní ceny
V souvislosti s odhadní cenou je také třeba připomenout, že odhady bank většinou zpracovávají smluvní znalci (dnes často i online) a výsledná cena je tzv. cena obvyklá, tedy taková cena nemovitosti, za kterou by ji banka v případě dlouhodobého nesplácení klienta byla schopna prodat.
Co když bude odhadní cena nižší než cena kupní?
Jak jsem naznačil výše – v tomto případě je třeba sáhnout hlouběji do své kapsy a zaplatit víc z vlastních prostředků.
Co když bude odhadní cena nemovitosti vyšší než kupní cena? Dostanu vyšší hypotéku, třeba i 100 %?
Odpověď zní, že obvyklá cena téměř nikdy nebude vyšší. Banka totiž za běžných podmínek neocení nemovitost na hodnotu vyšší, než je kupní cena, a tudíž je třeba, aby klient s variantou, že dostane 100 %, raději nepočítal.
Může tedy být odhadní cena nemovitosti vyšší než kupní?
V praxi jsem se setkal s velmi malým počtem případů, kdy to tak bylo a jedná se o výjimky, kdy například rodiče prodávají dětem svoji nemovitost, a to za cenu nižší než tržní. Pak s tím lze teoreticky počítat, v běžných případech však spíše nikoliv.
Jsou tedy nějaké možnosti, jak získat 100 % z investičního záměru?
Nyní vás možná konečně potěším – odpověď totiž zní, že ano.
Lze toho dosáhnout, dá-li klient (popřípadě osoby blízké) do zástavy ještě jinou nemovitost. V praxi je to tak, že klient kromě kupované nemovitosti dá do zajištění ještě nemovitost rodičů (např. jejich byt), a pokud ta bude mít dostatečnou hodnotu, získá klient úvěr ve výši celých 100 % z kupní ceny.
Lze nemovitost rodičů z hypotéky vyvázat dříve, než bude celá splacená?
Ano a jde to vždy v okamžiku, kdy zůstatek hypotéky je v takové výši, že v zástavě stačí pouze kupovaná nemovitost.
Dar rodičů jako vlastní zdroje, ne však půjčka rodičů
Kromě zajištění dvěma nemovitostmi existuje i možnost získat vlastní prostředky darem rodičů, kdy většinou banky vyžadují i darovací smlouvu. Zde je třeba upozornit, že se skutečně musí jednat o dar, nikoliv o půjčku od rodičů.
Závěrem k vlastním zdrojům je třeba říct, že většina klientů již základní podmínky nutnosti vlastních zdrojů zná (10/20 %) za což je třeba je pochválit, jelikož se tím i usnadňuje naše jednání. No a pokud klienti vlastní zdroje skutečně nemají, přece existuje jiskřička naděje jako je dar či jiná nemovitost do zajištění.
