Fixace a její obecné zásady
Fixaci u hypotéky lze charakterizovat jako dobu, po kterou má klient u svého hypotečního úvěru stejnou úrokovou sazbu, což tedy znamená, že pokud má klient splatnost hypotéky 25 let a zvolenou fixaci 5 let, pak má jistotu, že tato úroková sazba zůstane stejná 5 let. Vždy záleží na rozhodnutí klienta, jakou fixaci zvolí. Klient ji může zvolit na rok, dva, tři, pět, sedm, deset, ale existují i fixace na 3 měsíce nebo 15 let.
Jakou fixaci však zvolit, aby to bylo pro klienta výhodné?
Na to není v žádném případě jasná odpověď, protože nikdo z nás neví, jaké úrokové sazby budou po skončení stávající. Vždy tedy záleží na klientovi, jaké plány s hypotékou má, tzn. pokud ví, že by chtěl např. za 2 roky celý hypoteční úvěr doplatit, je dobré zvolit fixaci na 2 roky. To se může stát u klientů, kteří vědí, že např. za 2 roky budou prodávat jinou nemovitost a z prodeje chtějí hypotéku splatit. U klientů, kteří nic takového neplánují, lze doporučit obecné pravidlo, které doplním příkladem z minulosti. V únoru 2021 byly úrokové sazby velmi nízké (kolem 2 %), a tudíž bylo dobré pro období fixace úrokové sazby zvolit spíše střední až delší dobu, kterou mohla být fixace 5 až 7 let, popř. i 10 let. Naopak v dnešní době je zase spíše vhodnější volit fixaci na 3 až 5 let a trošku spekulovat na budoucí pokles úrokových sazeb.
Co po skončení fixace?
Po skončení fixace lze celý hypoteční úvěr, popř. jeho jakoukoliv část doplatit, a to bez sankce s tím, že od nového zákona o spotřebitelských úvěrech (platnost od 01.12. 2016) lze ještě udělat:
Jednou ročně zdarma zaplatit 25 % z výše poskytnutého úvěru.
Bezplatně doplatit při fixaci celý hypoteční úvěr, což platilo i před novelou zákona.
Bezplatně splatit celý hypoteční úvěr při úmrtí, dlouhodobé nemoci, či invaliditě klienta i spoludlužníka (manžel, manželka), pokud tyto okolnosti vedou ke snížení schopnosti splácet.
Za poplatek 1 % ze zůstatku hypotéky (max. 50 000,-) je možné doplatit hypotéku při prodeji nemovitosti za předpokladu, že trvala minimálně 2 roky.
Za poplatek, který nesmí přesáhnout ušlé úroky do skončení fixace, lze hypotéku doplatit kdykoliv. Tady však na podzim roku 2020 ČNB vydala doporučení, které toto pravidlo velmi rozvolnilo.
Rozvolnění pravidla - mimořádné splátky zdarma kdykoliv
ČNB v roce 2020 vydala bankám doporučení (nikoliv nařízení), že klient může udělat mimořádnou splátku kdykoliv a banky mohou účtovat opravdu skutečné náklady s touto mimořádnou splátkou spojené, což převedením do praxe znamená, že si banka může účtovat pouze jakýsi administrativní poplatek ve výši cca 1 000 Kč, nikoliv ušlé úroky do skončení fixace.
Co to na hypotečním trhu způsobilo v roce 2020?
Klienti začali žádat banky o snížení úrokových sazeb i mimo období fixace (pokud se jejich aktuální sazba pohybovala nad 2 %) s tím, že banky až na výjimky ochotně klientům tuto sazbu snižovaly. Pokud však nabídka na snížení nedosahovala výše podle představ klienta, tak klient mohl přejít bez sankce (za poplatek cca 1 000 Kč) do jiné banky. Dle mého názoru je tento krok ze strany ČNB velmi pozitivní pro klienty, jelikož mohou přecházet z banky do banky podle aktuální situace na trhu. Na druhou stranu banky nemohou dobře plánovat výnos ze svých hypotečních úvěrů, což by mohlo způsobit jejich zdražení. Na závěr lze ještě podoktnout, že ne všechny banky se tímto doporučením řídí a klientům při splacení hypotéky mimo období fixace účtují ušlé úroky.
Co mohou dělat klienti, když jim banka dle doporučení ČNB nechce umožnit mimořádnou splátku zdarma?
Klienti se v těchto případech mohou obracet na finančního arbitra, který rozhodne, zda účtování ušlých úroků bylo oprávněné. Již jeden takový příklad z praxe mám. A ještě jedna zajímavá perlička od kolegy z jedné banky, kterého jsem se ptal, zda jejich banka umí snížit klientovi úrokovou sazbu i mimo období konce fixace tak, aby klient nemusel odcházet do jiné banky. Jeho odpověď mi přišla velmi vtipná. Odpověděl mi otázkou: „A přijde si klient požádat o zvýšení úrokové sazby, když bude mít sazbu nízkou a na trhu budou sazby vyšší?“
