Hypoteční okénko

Bonita klienta (příjmy a výdaje)

Prvním důležitým ukazatelem při vyřizování hypotečního úvěru je bonita klienta. Tu lze charakterizovat jako schopnost klienta splácet poskytnutý hypoteční úvěr. Každá banka má přitom svoji přesnou metodiku, jak bonitu klienta počítá a každý hypoteční poradce je schopen po zadání údajů do příslušné kalkulačky bonitu klienta spočítat.

Příjmy ze zaměstnání

Příjem ze zaměstnání na dobu neurčitou
Patří mezi základní příjmy, které banka posuzuje při poskytování hypotečních úvěrů. Vždy započítává tzv. čistý příjem, a to většinou za posledních dvanáct měsíců, někdy také za poslední tři měsíce.  

Příjem ze zaměstnání na dobu určitou
Nelze jednoznačně konstatovat, že příjem na dobu určitou je automaticky brán jako příjem nezapočitatelný, ale jiná pravidla tady jsou. Především nesmí pracovní smlouva končit za dobu kratší, než jsou tři měsíce. Pokud ano, je třeba, aby klient prokázal např. dodatkem k pracovní smlouvě její prodloužení.

Příjem ze zaměstnání vyplácený v hotovosti
I tento příjem banky akceptují, ale je třeba konstatovat, že ne všechny. Pokud se tedy chystáte řešit hypoteční úvěr, doporučuji domluvit se  zaměstnavatelem, aby Vám příjem zasílal na účet.

Příjem ze zaměstnání vyplácený z vlastní společnosti
Banky také mnohem přísněji posuzují příjem z vlastní společnosti, tzn.,že klient je majitelem (nebo v příbuzenském vztahu) společnosti a zároveň i jejím zaměstnancem. V těchto případech banka kromě potvrzení o příjmech posuzuje i vlastní společnost a to většinou na základě doložení daňových přiznání ze kterých je vidět, že daná společnost skutečně příjem vyplácí. Také si banka může z daňového přiznání zjišťovat zda je firmy schopná příjem generovat. Samozřejmě se  požaduje i doložení potvrzení o příjmu a výpisů z účtu, kde je vidět že příjem od dané společnosti na účet skutečně chodí. Zde bych upozornil především na na to, že by příjem měl být skutečně na účet vyplácen neboť některé banky by takový příjem z vlastní společnosti vyplácený v hotovosti nemusely akceptovat. 

Příjmy z podnikání

Další možným a také samozřejmě častým příjmem klientů je příjem z podnikání. Pro výpočet lze použít jak příjem z podnikání fyzické osoby, tak už některé banky i když je jich zatím málo, jsou schopny vyhodnotit i příjmy klienta, které plynou z daňového přiznání právnické osoby (např. s.r.o.). 

Na začátku je třeba sdělit, že příjmy z podnikání jsou příjmy, které klient má ze samostatné výdělečné činnosti, ale zároveň platí, že si klient pořizuje hypoteční úvěr ke svým soukromým účelům (koupi bytu, rodinného domu, výstavbu rodinného domu apod.). To tedy znamená, že i když dokládá příjmy z podnikání, tak hypoteční úvěr je vlastně pro soukromé účely. Jedná se tedy o příjmy osob z podnikání, které podnikají na základě živnostenského oprávnění a osob vykonávající činnost podle zvláštních předpisů, popř. společností jejich  příjmy jsou doložené na základě daňového přiznání právnické osoby spolu s výkazy zisků a ztrát a také výsledovky a rozvahy.

A jak banka tyto příjmy vyhodnocuje?

Zase je třeba sdělit, že každá banka má pro vyhodnocení těchto příjmů své zvláštní postupy, i když v principu je základ stejný. Většinou je vyhodnocování příjmů řešeno doložením daňového přiznání za minulý, popř. i před minulý rok, ze kterého pak banka příjmy počítá. Musím konstatovat, že je velký rozdíl u klientů, kteří místo skutečných výdajů používají daňový paušál (40 % - 80 %). U klientů, kteří využívají daňový paušál totiž banka více zohledňuje celkový obrat v ř.101, a tudíž většině klientů tímto způsobem vychází příjem vyšší než při danění daňovou evidencí, či skutečnými výdaji, kdy se používá pro výpočet příjmu základ daně. Z mých praktických zkušeností při výpočtu příjmu z podnikání mohu říci, že jsou někdy až diametrálně odlišné výpočty příjmu z podnikání u jednotlivých bank. Jak jsem také zmínil výše, některé banky umí zahrnout i příjem ze s.r.o., což je pro některé klienty velká výhoda, pokud např. zároveň nepodnikají jako fyzická osoba podnikatel nebo si ze svého  s.r.o. nevyplácí mzdu. Pak je toto vyhodnocení ( s.r.o. ) jedna z cest jak bance doložit příjem. 

Příjmy z nájmu

Dalším typickým příkladem příjmu je příjem z nájmu v současné době stále aktuálnější. Spousta klientů vlastní a do budoucna se chystá koupit nemovitost na pronájem jako tzv. investiční nemovitost. Tento typ příjmu banka využívá jako běžný standartní příjem, který však někdy bývá doplněn některými specifiky. Uvedu zde jen to, že banka například při započtení tohoto příjmu poskytne nižší hypotéku z odhadu (např. ne standartních 80 % z odhadní ceny, ale jen 70 %, či 60 % ), nebo klientům za tento příjem navyšuje automaticky úrokovou sazbu o 0,1 % p. a. a výše, popř. zkracuje celkovou dobu splatnosti. Tento příjem se zase vyhodnocuje na základě doložení daňového přiznání, kde jsou celkové příjmy klienta z nájmu uvedeny a kdy pro zjednodušení výpočtu se jako příjem klienta vezme 70 % ročního příjmu z nájmu vyděleného dvanácti.

Ostatní příjmy

Základem pro výpočet příjmů klienta jsou příjmy ze zaměstnání, příjmy z podnikání a příjmy z nájmu. Pokud klient některý z výše uvedených příjmů nemá, pak nelze hypoteční úvěr získat, i když bude mít nějaký jiný příjem. Výjimkou může být ještě starobní důchod, který většina bank rovněž započítává jako hlavní příjem.

A jaké jsou ty jiné příjmy, které většinou banky nazývají jako tzv. příjmy ostatní či doplňkové a mohou sloužit jako další příjem k výše uvedeným hlavním příjmům?

Rodičovský příspěvek
Rodičovský příspěvek započítávají banky do různé výše, někdy je omezení např. max. na 10 000,- s tím, že příspěvek musí být doložený dokladem ze správy sociálního zabezpečení. Rovněž banka započítává i příspěvek pod názvem „pomoc v mateřství“, který rodič pobírá prvních pět měsíců po narození dítěte.

Výživné 
Zde vždy platí, že příjem musí být oficiálně přiznaný a doložený rozhodnutím soudu a výpisem z účtu, kam výživné chodí. Zase platí určitá omezení maximální výše a každá banka je má stanovena individuálně.

Invalidní důchod I.- III. stupně, cestovní náhrady, vdovský důchod 
Zde bych řekl, že mezi jednotlivými bankami jsou v uznání těchto příjmů velké rozdíly. Některá banka bere v úvahu např. jen I. stupeň invalidního důchodu a některá všechny. Jiná banka zase započítává vdovský důchod, jiná ne.

Příspěvek na bydlení a stabilizační příspěvek poskytovaný vojákům z povolání
Odměna pěstouna

Neakceptovatelné příjmy

Na závěr lze k otázce příjmů ještě říci, že banky akceptují tzv. hlavní příjmy a příjmy doplňkové, výše popsané, ale existuje i řada příjmů, které jsou pro banky neakceptovatelné, a tudíž je banky nezapočítají jako příjem. Jedná se např.o tyto příjmy:

• podpora v nezaměstnanosti
• dohoda o provedení práce,
• nahodilé příjmy,
• stipendia 
• příjmy z fotovoltaických elektráren

Na úplný závěr k tématu příjmů mohu ještě doporučit to, že v případě, že si klient není jistý, zda by jeho jakýkoliv příjem byl akceptován, tak doporučuji vždy konzultaci s hypotečním poradcem, kdy se může stát, že právě jeho příjem může být na výjimku akceptovatelný.

Výdaje

Druhou stranu bonity klientů představují výdaje, což lze charakterizovat jako pravidelné platby všech klientů jedné domácnosti, které mohou významně snížit celkovou bonitu klientů.

Splátky úvěrů, limity kontokorentu a kreditní karty

Obecně lze tyto výdaje charakterizovat jako výdaje, které je nutné vždy započítat. Platí zde pravidlo, že i kdyby klient některé z těchto splátek omylem, nebo úmyslně zatajil, banka při svém vyhodnocení na jejich výši stejně přijde a může to být považováno za porušení podmínek při vyřizování hypotečního úvěru a impuls k jeho okamžitému zamítnutí.

Jak banky na tyto splátky přijdou? 
Banky i nebankovní instituce mají přístup do BRKI (bankovní registr klientských informací) a NBRKI (nebankovní registr klientských informací), do kterého jednotlivé bankovní a nebankovní instituce vkládají informace o úvěrových produktech svých klientů a ostatní banky se na ně při vyhodnocování bonity mohou podívat. Z těchto registrů si také klient může informace sám nechat zpracovat za poplatek. Jedná se tedy o databázi úvěrových produktů klientů, jejímž hlavním smyslem není jen sledovat jaké úvěrové produkty a kolik jich klient má, ale hlavně je v databázi uvedena platební morálka, která pak při jednání s klientem bankám usnadňuje jejich vyhodnocení.

Vyživované osoby

Dalším důležitým výdajem jsou vyživované osoby, mezi něž banky vždy zařazují všechny děti ve společné domácnosti a také druhého partnera (manžela/ku, druha, družku, registrovaného partnera). Do tohoto typu výdaje lze zařadit i výživné, které platí jeden z partnerů žádající o úvěr (hypoteční úvěr). K tomuto ukazateli bych rád podotknul, že jsou velké rozdíly v tom, jak jednotlivé banky částku na vyživované osoby započítávají, tzn. jaké životní minimum, nebo lépe řečeno jakou měsíční částku na jednu vyživovanou osobu započítávají a tím vznikají opět velké rozdíly mezi jednotlivými bankami a celkovou bonitou.

Pojištění, spoření, běžné výdaje domácnosti

Dalšími výdaji, které je třeba započítat, jsou pak různá pojištění, spoření, ale i běžné výdaje domácnosti, které však již nemusí celkový příjem (bonitu) úplně ovlivňovat, jelikož k nim banky přistupují velmi individuálně. Zvláště pak k výdajům na domácnost, kdy některé banky mají tyto výdaje zohledněny již v počtu vyživovaných osob a jiné je do výdajů snižující bonitu striktně zadávají.

DSTI - Debt Service to Income 

Je podíl celkové výše všech měsíčních úvěrových splátek na čistém příjmu klienta (klientů) vyjádřen v %. Zjednodušeně řečeno je stanovisko ČNB takové, aby celkové splátky všech úvěrů klienta včetně nově poskytnuté hypotéky nepřekročily 45 % jejich příjmů, což platí od dubna 2022 pro klienty nad 36 let a 50 % příjmů pro klienty do 36 let.  V praxi to znamená, že klient nad 36 let který má v průměru čistý měsíční příjem ve výši 30 000 Kč, nesmí mít splátky vyšší než 13 500,-. Pro klienta do 36 let pak mohou být všechny splátky ve výši 15 000,-. 

DTI Debt to Income 

Je ukazatel celkové zadluženosti (součet zůstatků všech úvěrů) který nesmí překročit hranici 8,5 ročního čistého příjmu klienta. To znamená, že klient, který má příjem 30 000,- měsíčně, může mít maximální výši všech úvěrů včetně nově poskytnutého hypotečního úvěru ve výši 3 060 000,-. Od dubna 2022 platí tento násobek pro klient nad 36 let a pro mladší je pravidlo 9,5 (3 420 000,- při příjmu 30 000,- ). 

Účely hypotečních úvěrů 

Druhým základní parametrem při poskytování hypotečních úvěrů je účelovost. To znamená, že hypoteční úvěr je vždy poskytnut na základě prokázání skutečného účelu, ke kterému budou prostředky použity, a zároveň splnění podmínky, že banky poskytují hypoteční úvěry pouze do typů nemovitostí určených na bydlení. Je pravdou, že existuje i tzv. spotřebitelský úvěr neúčelový zajištěný zástavním právem (americká hypotéka), kdy klient dostává prostředky z úvěru přímo na účet a může si za ně koupit třeba auto, ale o tom zde nyní psát nechci. Pojďme se nejprve podívat, jaké jsou tedy hlavní typy nemovitostí a následně na to, jaké jsou hlavní účely, na které banky poskytují hypoteční úvěry.

Rodinný dům 

Rodinný dům je dle metodik bank charakterizován jako stavba pro bydlení, která svým uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a jejíž součástí jsou i příslušenství jako je garáž, sklep apod. Může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.

Bytová jednotka

Bytová jednotka je místnost nebo soubor místností, které jsou podle stavebního úřadu určeny k bydlení a jejíž součástí může být i příslušenství jako je komora, sklep apod. Také může být spojena s právem užívat garážové či parkovací stání. 

Bytový dům

Bytový dům je charakterizován pro účely hypotečních úvěrů jako dům se třemi a více bytovými jednotkami, který může být v kombinaci i s nebytovými prostory, kde však lze akceptovat pouze drobné provozovny, popř. kanceláře a stále platí, že jejich podlahová plocha (neurčená k bydlení) nesmí překročit 50 %. 

Stavba pro individuální rekreaci

 Jedná se o rekreační objekt, tedy chatu, rekreační chalupu, která svým vzhledem a uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinnou rekreaci a stejně jako rodinný dům může mít dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.

Stavební pozemek

Jedná se výhradně o stavební pozemek určený k výstavbě výše uvedených nemovitostí s tím, že je většinou omezena i jeho maximální velikost, kterou jsou ochotny banky akceptovat. Zpravidla je to 2 500 m2 až 3 000 m2. Platí také, že k prokázání toho, že se jedná o stavební pozemek, je třeba vždy doložit územní rozhodnutí, územně plánovací informaci, nebo regulační plán, ze kterého je patrné, že se skutečně jedná o pozemek k výstavbě, pokud ovšem již klient např. nemá přidělené stavební povolení.
Závěrem k typům nemovitostí je třeba uvést, že platí velmi důležité pravidlo, kterým je, že vždy musí být minimálně 50 % podlahové plochy výše uvedených nemovitostí určeno k bydlení, což znamená, že nelze akceptovat drobné provozovny, komerční nemovitosti, ubytovací a stravovací zařízení určené k podnikatelské činnosti klienta.

Nyní se pojďme ještě krátce podívat, na jaké účely banky hypoteční úvěry poskytují.

Koupě nemovitosti 

Jedná se o úhradu kupní ceny výše uvedených nemovitostí, kde prostředky z hypotečního úvěru jdou na účet určený v kupní smlouvě a platí, že je to vždy účet prodávajícího, jistotní účet banky, nebo účet advokátní, či notářské úschovy. Zjednodušeně lze říci, že banka v případě koupě nikdy neposílá peníze na účet kupujícího, který by je dále posílal prodávajícímu. Hlavním důvodem je zajištění a kontrola ze strany banky, že celý úvěrový obchod bude dokončen a nestane se, že by kupující nezaplatil kupní cenu a prostředky z hypotéky použil na jiný účel.

Výstavba + rekonstrukce

V současné době u většiny bank klient již nedokládá faktury k proplacení, ale naopak dostává prostředky z hypotéky na svůj účet a následně kontrolou banky, tzv. aktualizací odhadní ceny, banka kontroluje (jde se podívat prostřednictvím svých odhadců), zda klient skutečně finanční prostředky použil na výstavbu.   

Majetkové vypořádání

V případě majetkového vypořádání hovoříme např. o vypořádání majetku po rozvodu, či dědictví. V obou případech si tedy klient vezme hypoteční úvěr na částku, kterou musí jiné straně vyplatit, aby se následně mohl stát sám vlastníkem nemovitosti. 

Úhrada již provedených investic

Tento účel je velmi zajímavým a spočívá v tom, že např. klient, který koupil nemovitost za své vlastní prostředky, se po roce až dvou (banky mají pravidla nastavená na různou délku) rozhodne získat prostředky na již koupenou nemovitost z hypotečního úvěru a banka mu takové prostředky poskytne. Musí samozřejmě prokázat vlastnictví nemovitosti i to, že ji nabyl v rámci lhůty, kdy banky tento typ účelu poskytují (1-2 roky).

 Úplatný převod družstevního podílu

Někteří klienti netuší, že si lze vzít hypoteční úvěr i na koupi družstevního podílu, kde však platí určitá specifická pravidla. Je to především to, že byt musí být do 1 roku převeden do osobního vlastnictví a zapsán v katastru nemovitostí jako samostatný byt. Do doby splnění těchto pravidel klient platí tzv. předhypotéku, kdy je vyšší úroková sazba cca o 2 % p. a., než u následné hypotéky. Je to dáno především tím, že předhypotéka je bez zajištění nemovitostí a pro banku tedy rizikovější.

Neúčelová část hypotéky

Banky také ke svým účelovým hypotékám nabízí ještě i tzv. neúčelovou část na účet, jejíž účel klient neprokazuje, i když má ve smlouvě napsáno, že je třeba tyto prostředky použít v souladu s bydlením - např. na vybavení domácnosti. Zpravidla je tato částka omezena 20-40 % z účelové částky (např. u hypotéky na koupi ve výši 1 000 000,- si klient může vzít ještě dalších 200 000,- až 400 000,- na účet). Vždy platí, že klient musí splňovat ostatní kritéria jako je maximální výše hypotéky z odhadní ceny.  
 

Refinancování hypotéky

Dalším z častých účelů hypotečních úvěrů je mimo výstavbu či koupi nemovitosti také refinancování už běžících hypoték. To se stalo zvláště v posledních letech velkým fenoménem a je třeba mu proto věnovat větší pozornost. 
Nejprve se pojďme podívat na zákonná pravidla pro refinancování, která přinesl nový Zákon č.257/2016 Sb. o spotřebitelských úvěrech, který nabyl účinnosti dne 01.12.2016. Jaká to jsou?
-    Jednou ročně lze zdarma splatit 25 % z výše poskytnutého úvěru.
-    Bezplatně lze při fixaci kdykoliv doplatit celý hypoteční úvěr.
-    Bezplatně lze splatit celý hypoteční úvěr při úmrtí, dlouhodobé nemoci či invaliditě klienta i spoludlužníka (manžel, manželka), pokud tyto okolnosti vedou ke snížení schopnosti splácet.
-    Za poplatek 1 % ze zůstatku hypotéky (maximálně 50 000Kč) je možné doplatit hypotéku při prodeji nemovitosti. Pouze však za předpokladu, že hypotéka trvala minimálně 2 roky.
-    Za poplatek, který nesmí přesáhnout ušlé úroky do skončení fixace, lze hypotéku doplatit kdykoliv. Zde však na podzim roku 2020 ČNB vydala doporučení, které toto pravidlo velmi rozvolnilo, a to takto:
o    Klient může provést mimořádnou splátku kdykoliv a banky mohou účtovat opravdu skutečné náklady s touto mimořádnou splátkou spojené, což převedením do praxe znamená, že si banka může účtovat pouze jakýsi administrativní poplatek (banky si ho stanovují různě od cca 700 až po 2 000 korun), nikoliv ušlé úroky do skončení fixace.

Výše uvedené rozvolnění však na trhu v roce 2020 způsobilo nemalé změny. Klienti začali žádat banky o snížení úrokových sazeb i mimo období fixace (pokud se jejich aktuální sazba pohybovala nad 2 %) s tím, že banky většinou tuto sazbu klientům ochotně snížily. Pokud však snížení nedosáhlo představ klienta, ten téměř bez sankce (za poplatek cca 2 000 korun) přešel do jiné banky. 

Na závěr k refinancování lze ještě podoktnout, že ne všechny banky se výše zmíněným doporučením ČNB řídí a klientům při splacení hypotéky mimo období fixace ušlé úroky stále účtují.
Dle mého názoru byl tento krok ze strany ČNB velmi pozitivní pro klienty, jelikož mohou přecházet z banky do banky podle aktuální situace na trhu. Na druhou stranu banky nemohou dobře plánovat výnos ze svých hypotečních úvěrů. Podmínky refinancování by se proto měly skutečně zpřesnit.
 

 

Zajištění hypotečních úvěrů 

Třetím hlavním parametrem hypotečních úvěrů je jejich zajištění. Jak již bylo napsáno v úvodní části parametrů, je hypoteční úvěr vždy zajištěn zástavním právem k financované nemovitosti nebo jiné nemovitosti ve vlastnictví klienta, popř. osob blízkých, zpravidla na území České republiky. Pravidlo zajištění nemovitosti na území České republiky není dáno zákonem, ale většina bank je ve svých metodikách striktně vyžaduje.

Co znamená, že je hypoteční úvěr zajištěn zástavním právem? 

Zajištění hypotéky zástavním právem znamená, že banka klientovi půjčí pouze určitou část z hodnoty nemovitosti, která je stanovena odhadem, tedy znaleckým posudkem. 
Odhadce stanoví tuto cenu jako tzv. cenu obvyklou, která je charakterizována jako cena nemovitosti, za niž by banka v případě dlouhodobého nesplácení hypotéky ze strany klienta nemovitost prodala. 
Odhadce může stanovit tzv. cenu současnou (to je v případě koupě nemovitosti, kde se na nemovitosti po koupi prakticky nic nezmění, neprovádí se rekonstrukce) nebo cenu budoucí (například při výstavbě či rekonstrukci, kdy odhadce stanoví tuto cenu dle projektové dokumentace).

Maximální výše hypotéky z odhadní ceny

Nejdůležitější zásadou při zajištění je maximální poskytnutá hypotéka z odhadní ceny, která je buď ve výši 80 nebo 90 %. Základní rozdíl mezi těmito dvěma typy hypoték je v úrokové sazbě – u 90 % hypoték bude úroková sazba cca o 0,5 % vyšší. To je dáno rizikem banky, která poskytuje vyšší úvěr oproti menšímu zajištění. 

LTV 

LTV představuje poměr výše hypotečního úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti. Prakticky tento ukazatel říká, jak vysoký hypoteční úvěr si klient může vzít na základě odhadní ceny nemovitosti. Tedy v současnosti je to už výše zmíněných 80 či 90 %. 
Od dubna 2022 platí:
-    Klient do 36 let může čerpat hypoteční úvěr v maximální výši 90 % z odhadní ceny nemovitosti.
Příklad: V případě odhadní ceny nemovitosti 2 000 000 Kč bude maximální výše hypotéky 1 800 000 Kč. 
-    Klient nad 36 let může čerpat hypoteční úvěr v maximální výši 80 % z odhadní ceny nemovitosti.
Příklad: V případě odhadní ceny nemovitosti 2 000 000 Kč bude maximální výše hypotéky 1 600 000 Kč. 

 Vlastní prostředky 

K zajištění hypotečních úvěrů je ještě třeba upozornit na další dvě důležitá pravidla:
-  Nelze poskytnout tzv. 100% hypotéku, kdy klient získá na koupi nemovitosti celou kupní cenu. To znamená, že musí mít vždy alespoň 10-20 % vlastních prostředků. Výjimkou je, pokud kromě kupované nemovitosti dá do zajištění ještě další nemovitost v jeho vlastnictví, popř. ve vlastnictví osob blízkých. 
-  Banka nikdy neodhadne nemovitost na vyšší cenu, než je cena kupní.
 

Zajímavosti, otázky a odpovědi 

V hypotečním okénku jsem se doposud zabýval třemi hlavními parametry hypoték tedy bonitou (příjmy a výdaji), účely hypotečních úvěrů a zajištěním hypotečních úvěrů. V další části se chci věnovat zajímavostem a doplněním hlavních parametrů, popřípadě zodpovězením otázek, které mě v souvislosti s poskytováním hypoték a mojí praxí v této oblasti napadají. 

 

Nemám příjmy, ale mám zajištění nemovitostí

Příklad:
Klient žádá o hypoteční úvěr ve výši jen 500 000 Kč s tím, že dá do zajištění nemovitost v hodnotě 5 000 000 Kč.  Klient podniká, ale jeho daňové přiznání vykazuje buď velmi nízký příjem, nebo takový, který banka neakceptuje. 

Je reálné poskytnout takovému klientovi hypoteční úvěr s argumentem, že sice mám nízké příjmy, ale vysoké zajištění?
V tomto případě hypoteční úvěr banka určitě neposkytne, jelikož platí pravidlo, že chce-li klient hypoteční úvěr získat, je třeba, aby splňoval vždy všechna tři základní pravidla hypotéky:
•    měl dostatečný příjem
•    měl dostatečné zajištění nemovitostí
•    předmět, na který si vyřizuje hypoteční úvěr, splňuje účel hypotéky
Z toho tedy jasně vyplývá, že klient, který nemá dostatečný příjem, nezíská žádný hypoteční úvěr, i kdyby dal do zajištění nemovitost v hodnotě 5 000 000 korun.
 

Doba splatnosti hypoték 

Dalším ukazatelem, který klienti u hypotéky tradičně řeší, je celková doba její splatnosti. Obecně lze říct, že většina bank umožňuje klientům dobu splatnosti 30 let a zároveň maximálně do 70 let věku nejstaršího z klientů. Jsou i banky, které umožňují splatnost do 72 let věku. 
Některé instituce dokonce umožňují i nastavení splatnosti podle mladších klientů, především v případech, kdy do závazku vstoupí rodiče s dětmi, přičemž děti nemají dostatečný příjem. Jeho nedostatečnost je tak doplněna nebo úplně nahrazena rodiči. V tomto případě pak nevadí, že rodičům je třeba 60 let, a tudíž by celková splatnost měla být nastavena na 10 let (do 70 let věku), ale je nastavena na 30 let. V případě, že děti nemají dostatečný příjem, se jedná o velmi elegantní řešení. 

Jaká je nejvhodnější doba celkové splatnosti hypotéky?
Nejvýhodnější doba splatnosti hypotéky je z pohledu ekonomického samozřejmě ta nejkratší, tedy 5 let. Hypotéku na kratší období banky neumožňují, ačkoliv ji klient může doplatit i dříve.
Ve své praxi se však většinou setkávám s tím, že klienti si dávají splatnost celých 30 let, nebo si určují dobu splatnosti podle výše splátky, kterou chtějí.

Kolik celkově zaplatíte na úrocích za svoji hypotéku?
Klienti se mě velmi často ptají, kolik na své hypotéce přeplatí za dobu jejího trvání. I když je tento ukazatel vždy ve smlouvě a je dán zákonem o spotřebitelských úvěrech, osobně si myslím, že může být pro klienta trochu zavádějící. 
Proč? Protože celková přeplacená částka znamená, že klient má hypotéku po celou dobu splatnosti, například právě 30 let, a to se stejnou úrokovou sazbou po celou dobu jejího trvání (což s vysokou pravděpodobností nikdy mít nebude) a zároveň nikdy neudělá žádnou mimořádnou splátku. Možnost mimořádné splátky má každý rok a také po skončení fixace úrokové sazby. Tím samozřejmě dojde k tomu, že výsledná přeplacená částka bude úplně jiná, než jaká je ve smlouvě uvedena. 

Příklad k přeplacení hypotéky:
Klient si půjčí 1 000 000 Kč na 5 let. Při úrokové sazbě 2,59 % za 5 let zaplatí na úrocích celkem 68 731 Kč (nepočítáme žádné další poplatky apod.). 
Když si však klient půjčí tu samou částku, tedy 1 000 000 Kč na 30 let, a to za úrokovou sazbu 1,59 %, zaplatí na úrocích celkem 75 205 Kč (zaokrouhleně). 

Tento příklad by znamenal, že je pro klienta výhodnější si půjčit 1 000 000,- za 2,59 % než za 1,59 %. Právě to je však zavádějící, protože se nepočítá s časově proměnlivou hodnotou peněz. 
 

Fixace 

Dalším velmi důležitým parametrem hypotečních úvěrů je fixace. Obecně ji lze charakterizovat jako dobu, po kterou má klient u svého hypotečního úvěru stejnou úrokovou sazbu, která se nemění. 

A jaké jsou tedy hlavní obecné zásady u fixace? 
Po dobu fixace se úroková sazba nemění, což tedy znamená, že například při splatnosti hypotéky 25 let, kdy má klient zvolenou fixaci 5 let, pak má jistotu, že se tato úroková sazba v průběhu 5 - ti let nezmění. Je vždy na rozhodnutí klienta, jakou fixaci zvolí. Klient tuto dobu může zvolit na rok, dva, tři, pět, sedm, deset let a existují i fixace na 3 měsíce nebo 15 let. 

Jakou fixaci však zvolit, aby to bylo pro klienta výhodné? 
Na to není v žádném případě jasná odpověď, protože nikdo z nás neví, jaké úrokové sazby budou po skončení stávající. Vždy tedy záleží na klientovi, jaké plány s hypotékou má, tzn. pokud ví, že by chtěl např. za 2 roky celý hypoteční úvěr doplatit, je dobré zvolit fixaci na 2 roky. U klientů, kteří nic takového neplánují, lze doporučit obecné pravidlo, které doplním příkladem z minulosti. V únoru 2021 byly úrokové sazby relativně nízké (kolem 2 %), a tudíž bylo dobré pro období fixace úrokové sazby zvolit spíše střední až delší dobu, kterou mohla být fixace 5 až 7 let, popř. i 10 let, pokud banka nabídla úrokovou sazbu podobnou, či stejnou jako u fixace na 7 let. 

Co po skončení fixace?
Další zásadou je, že po skončení fixace lze celý hypoteční úvěr, popř. jeho jakoukoliv část doplatit, a to bez jakékoliv sankce s tím, že od nového zákona o spotřebitelských úvěrech (platnost od 01.12. 2016) lze ještě každý rok k výročí smlouvy (datum podpisu smlouvy) zaplatit až 25 % z výše poskytnuté hypotéky, a to samozřejmě opět bez sankce. Toto pravidlo 25 % mimořádné splátky jedenkrát ročně je významná změna, která směřuje především ku prospěchu klienta, jelikož už nemusí tak moc přemýšlet, zda zvolit fixaci 5 nebo 7 let. Pokud by totiž klient měl dostatek prostředků a chtěl hypoteční úvěr splatit, tak to může bez sankce udělat po 25 % každý rok.

Musí banka klienta informovat o nové sazbě před skončením fixace? 
Ano, banka je povinná klienta tři měsíce před skončením jeho stávající fixace oslovit s nabídkou nové úrokové sazby. Klient s ní buď souhlasí a pak pokračuje v dalším splácení nebo nesouhlasí a má možnost buď jednat o výhodnější nabídce se stávající bankou nebo přejít s celým hypotečním úvěrem do nové banky, tzv. hypotéku refinancovat.

A co když chce klient doplatit hypotéku mimo období fixace? Bude platit nějakou sankci? 
Dle zákona o spotřebitelských úvěrech si banka může účtovat poplatek za náklady spojené s mimořádnou splátkou a do roku 2020 si banky většinou účtovaly jako kompenzaci ušlé úroky do skončení fixace. ČNB však v roce 2020 vydala doporučení bankám (nikoliv nařízení), že klient může udělat mimořádnou splátku kdykoliv a banky mohou účtovat opravdu skutečné náklady s touto mimořádnou splátkou spojené, což převedením do praxe znamená, že si banka může účtovat pouze jakýsi administrativní poplatek ve výši cca 1 000,-, nikoliv ušlé úroky do skončení fixace.

Co to na hypotečním trhu způsobilo v roce 2020 ? 
Klienti začali žádat banky o snížení úrokových sazeb i mimo období fixace (pokud se jejich aktuální sazba pohybovala nad 2 %) s tím, že banky až na výjimky ochotně klientům tuto sazbu snižovaly. Pokud však snížení nedosahovalo výše podle představ klienta, tak klient mohl (může stále) přejít téměř bez sankce (za poplatek cca 1 000,-)  do jiné banky. Dle mého názoru je tento krok ze strany ČNB velmi pozitivní pro klienty, jelikož mohou přecházet z banky do banky podle aktuální situace na trhu. Na druhou stranu banky nemohou dobře plánovat výnos ze svých hypotečních úvěrů a mohlo by to způsobit jejich zdražení. Na závěr tohoto parametru (fixace) lze ještě podoktnout, že ne všechny banky se tímto doporučením řídí a klientům při splacení hypotéky mimo období fixace účtují ušlé úroky.

Co se však může stát?
Klienti se v těchto případech mohou obracet na finančního arbitra, který může rozhodnout, že účtování ušlých úroků bylo neoprávněné. 
 

Úroková sazba a co ovlivňuje její výši 

Fixace
Fixace ovlivňuje výši úrokové sazby s tím, že z obecného pohledu platí, že pokud jsou úrokové sazby na trhu vyšší jako např. v roce 2022 (březen v průměru 4,5 %) pak banky nabízí na delší fixaci (6 -10 let) nižší sazbu než na kratší dobu (1- 4 roky). Důvod je ten, že když jsou sazby vysoké, banky by rády měly klienta delší dobu, a tudíž mu nabízí nižší sazbu a naopak.

Splatnost hypotéky
Celková splatnost hypotéky úrokovou sazbu neovlivňuje, takže je jedno, zda má klient nastavenou splatnost hypotéky 20 nebo 30 let.

Pojištění schopnosti splácet (bankopojištění )
Zajímavým parametrem, který ovlivňuje úrokovou sazbu je pojištění schopnosti splácet, což se také dá nazvat jako tzv. bankopojištění. Pro zjednodušení si ho představme jako životní pojištění a většina bank zřizuje bankopojištění na smrt, invaliditu, popř. rozšířené o další parametry jako je pracovní neschopnost, či ztráta zaměstnání. Pokud klient zvolí tzv. bankopojištění (pojištění, které nabízí daná banka k hypotéce), pak banky nabízejí slevy na úrokových sazbách, a to většinou v rozmezí 0,1 % p. a.  až 0,3 % p. a. Když klient takové pojištění zvolí, uvádí ho banka do RPSN, která se navyšuje v rozmezí od 0,5 % p. a. až o 1 % p. a. Je tedy vidět, že pro banku je nabízení této služby velmi zajímavé, ale tím nechci říci, že by tento typ pojištění nebyl pro klienty vhodný. Vždy je třeba zvážit všechny souvislosti.  

Výše hypotéky, výše příjmu klienta, společenské postavení
Ukazatelem, který může snížit výslednou úrokovou sazbu, je výše hypotéky, což znamená, že klient, který žádá o hypotéku 1 000 000,- může dostat vyšší úrokovou sazbu než klient s hypotékou 5 000 000,-. Podobně se banky mohou při stanovení výše úrokové sazby stavět k výši příjmu klienta, popř. jeho postavení v zaměstnání.
 
Běžný účet
Významnou roli pro stanovení úrokové sazby má také účet. Většina bank podmiňuje splácení hypotečního úvěru z účtu u stejné banky, kde má klient i hypoteční úvěr a vždy klientovi stanoví nižší úrokovou sazbu, a to většinou o 0,5 % p. a. Podmínkou účtů je většinou to, že klientovi na účet chodí příjem, nebo alespoň pravidelně určitá část (zpravidla 15 000,-) a také, že je účet aktivní (klient provádí na účtu 3 bankovní operace měsíčně, tj. např. výběry z bankomatu, trvalé příkazy).

Výše hypotečního úvěru z odhadu – 80 %, 90 %
Další významný rozdíl ve výši úrokových sazeb nastává v případě, kdy klient žádá o hypoteční úvěr ve výši 81 % - 90 % z odhadní ceny. Takový klient je pro banku mnohem rizikovější, jelikož žádá o vyšší hypotéku a dává méně vlastních zdrojů, a tudíž v případě dlouhodobého nesplácení by bylo pro banku složitější získat prodejem nemovitosti všechny půjčené prostředky zpět. U těchto hypoték je tzv. riziková přirážka na úrokové sazbě většinou ve výši 0,5 % p. a. oproti hypotečním úvěrům do 80 % z odhadní ceny. Specifickou možností, jak získat slevu na úrokové sazbě je i to, že klient žádá o nižší hypoteční úvěr oproti odhadu, tzn. kupuje nemovitost za 2 000 000,- ale hypoteční úvěr je jen 1 000 000,-, tedy 50 % z odhadní ceny. 

Výjimky
Na závěr tohoto ukazatele, tedy ukazatele, co ovlivňuje výši úrokové sazby, lze ještě konstatovat, že existuje při stanovení úrokové sazby spousta individuálních výjimek, které spočívají nejenom v tom, že banky mají pro své klienty v různých obdobích různé akce, ale klient může sám nebo prostřednictvím svého externího poradce (spolupracuje s většinou bank a má možnosti za klienta jednat a vyjednat slevy ) požádat o slevu a jedním z nástrojů, jak slevu získat, je předložení nabídky konkurenční banky. Musím konstatovat, že tento nástroj určitě funguje. 
 

Vlastní prostředky klienta 

Banka vždy financuje tzv. investiční záměr klienta a klient musí vždy prokázat, že má finance na celý tento investiční záměr. To tedy znamená, že pokud je investičním záměrem koupě nemovitosti za cenu 3 000 000,- a klient si chce na hypoteční úvěr půjčit 2 400 000,- tak musí zároveň prokázat z jakých zdrojů získá zbývajících 600 000,-. O těchto 600 000,- lze říci, že to jsou vlastní zdroje klienta.

Jak banky tyto vlastní zdroje charakterizují?
Musí to být skutečně vlastní prostředky klienta, nikoliv žádné jiné úvěry (např. spotřebitelské, či úvěry ze stavebního spoření) a nesmí se jednat ani o půjčky od rodiny, popř. přátel.

Maximální výše hypotéky 
K vlastním zdrojům klienta je třeba ještě připomenout důležitou zásadu ohledně maximální výše hypotéky, jelikož od 1.dubna 2022 platí nové nařízení ČNB, které zní : 
Klient do 36 let může čerpat hypoteční úvěr v maximální výši 90 % z odhadní ceny nemovitosti, což v případě odhadní ceny nemovitosti 3 000 000 Kč bude maximální výše hypotéky 2 700 000 Kč. 
Klient nad 36 let může čerpat hypoteční úvěr v maximální výši 80 % z odhadní ceny nemovitosti, což v případě odhadní ceny nemovitosti 3 000 000 Kč bude maximální výše hypotéky 2 400 000 Kč.    
Z výše uvedeného tedy vyplývá, že při koupi bytu za 3 000 000,- klient musí mít částku 300 000 Kč (při 90 % hypotéce ) nebo 600 000 Kč ( při 80 % hypotéce ) z vlastních prostředků.

Co se stane, když odhadní cena vyjde nižší než kupní cena? 
Pak je jasné, že klient dostane menší hypotéku a musí dát více vlastních prostředků. Například pokud by odhadní cena nemovitosti byla jen 2 500 000,- pak klient při hypotečním úvěru ve výši 80 % získá hypotéku 2 000 000,- a částku 1 000 000,- musí dát ze svých prostředků. 

Jak se stanovuje odhadní cena?
Odhady bank zpracovávají smluvní znalci a výsledná cena je tzv. cena obvyklá, což znamená taková cena nemovitosti, za kterou by ji banka v případě dlouhodobého nesplácení klienta byla schopna prodat. Klienti si v této souvislosti většinou kladou dvě otázky :  

Co když odhadní cena bude nižší než cena kupní? 
Na tuto otázku jsem již odpověděl výše, že je třeba dát více vlastních prostředků. 

Co když bude cena nemovitosti vyšší, než je kupní cena? 
Za běžných podmínek banka neocení nemovitost při koupi na hodnotu vyšší, než je kupní cena, a tudíž je třeba, aby klient s variantou, že dostane i vyšší hypotéku nepočítal. V praxi jsem se setkal s velmi malým počtem případů, kdy to tak bylo, a jedná se skutečně o velmi výjimečné případy, kdy např. rodiče prodávají dětem svoji nemovitost, a to za cenu nižší než tržní. Pak lze počítat s tím, že odhadní cena by mohla být vyšší a klient by mohl získat i vyšší hypotéku.  

Jsou nějaké možnosti, jak získat 100 % z investičního záměru?
Lze toho dosáhnout, pokud dá klient, popřípadě osoby blízké do zástavy ještě jinou nemovitost. V praxi je to tak, že klient kromě kupované nemovitosti dá do zajištění ještě nemovitost rodičů (např. jejich byt) a pokud budou mít obě nemovitosti dostatečnou hodnotu, může získat i 100 % z investičního záměru (např. celou kupní cenu). 

Kdy je možné  nemovitost (např. rodičů) z hypotéky vyvázat ? 
To jde vždy v okamžiku, kdy zůstatek hypotéky je v takové výši, že v zástavě stačí pouze kupovaná nemovitost.

Doporučení k vlastním prostředkům
Je žádoucí, aby klienti měli vlastní prostředky ve výši 10 % až 20 % dle pravidel ČNB, jinak se jim může stát, že jim banka hypoteční úvěr nebude schopna poskytnout. 
 

Hypoteční okénko může být průběžně doplňováno. Pokud máte nějaké nápady nebo jste nenašli potřebné informace, tak mi napište nebo zavolejte.

Zpět na Blog